央廣網北京1月24日消息(記者岳玥) 公募REITs近期受到了投資者的熱捧,但對其背后可能存在的風險不可忽視。

目前國內有兩批11只公募REITs成功上市,交易價格最大漲幅甚至超過20%。在二級市場交易價格暴漲之后,投資者追高買入公募REITs可能面臨著二級市場價格“回歸”價值、“溢價”下滑和資產價值下降的三重風險。

央廣網記者了解到,公募REITs的底層資產復雜,可分配現金流不僅取決于項目本身,也取決于“好的管理人”對“好的資產”的“好的運營”。研究公募REITs不僅要像選擇股票一樣,對底層資產所處的行業、盈利能力、現金流穩定性等進行研究,還要對基金管理人和運營機構的管理能力等方面有一定的了解。

專業人士表示,作為投資者,在公募REITs二級市場的交易價格大漲后,不僅要看到公募REITs未來巨大的發展機遇,更要看到其短期價格偏離價值所蘊藏的風險;投資時要避免追漲殺跌,在審慎的基礎上,既要注重選資產,也要注重選管理人,理性的對公募REITs進行投資。

高買入或面臨資產價值下降等三重風險

公募REITs近期大熱,一方面是因為公募REITs可以為優質的基礎設施項目提供融資支持,另一方面公募REITs可以為投資者的資產配置提供多元選擇。

2022年以來,與A股市場的顯著回調不同,11只上市公募REITs二級市場的交易價格均有所上漲,最大漲幅甚至超過20%。在較大的漲幅背后,其實隱藏著一定風險。

首先,國內公募 REITs 市場發展時間較短,目前上市的公募REITs存在大量限售期內的機構持倉,流通盤的占比不高。較少的流動性就導致公募REITs的二級市場定價并不充分,在少量資金推動下,交易價格并不能真實反應價值的增加。未來隨著限售到期,流動性盤增加,公募REITs二級市場的交易價格或向價值回歸,存在著大幅調整的可能性。

其次,目前僅有11只公募 REITs上市,未來隨著國內公募 REITs市場的擴容,現有公募 REITs的稀缺性會下降,資金給予其的“溢價”也會減少。2021年12月29日,國家發展改革委辦公廳發布《關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》(以下簡稱《通知》),提出加強各部門協調,共同解決項目推進中存在的問題!锻ㄖ穼iT提到,在依法合規的前提下,將加快辦理項目相關手續,落實各項發行條件。未來會有越來越多的公募 REITs發行、上市,投資者的選擇會更為豐富,而現有公募 REITs的“溢價”也可能大幅減少。

此外,部分公募 REITs 的底層資產也面臨供給過剩,競爭力下降等使得價值下降的潛在不利因素。在二級市場交易價格暴漲之后,投資者追高買入公募 REITs可能面臨著二級市場價格“回歸”價值、“溢價”下滑和資產價值下降的三重風險。

投資避免追漲殺跌 注重選資產及管理人

公募REITs對于基金管理人的管理能力有著很高的要求,不同資產類型的公募REITs的運作也有著顯著差別。公募REITs涉及的資產類型較多,運營期限較長,對于特許經營權類資產,如污水處理、生物質發電、高速公路等,以特許經營收費為主要收入來源,需要重點研究收費機制、區位經濟發展水平等因素;對于產權類資產,如產業園區、物流中心、數據中心等,以租金為主要收入來源,需要重點研究資產區位、租金水平、空置率等因素。

可見,選擇一個“好的公募REITs”,既要注重選資產,也要注重選管理人。研究公募REITs不僅要像選擇股票一樣,對底層資產所處的行業、盈利能力、現金流穩定性等進行研究,還要對基金管理人和運營機構的管理能力等方面有一定的了解,這對于普通投資者而言是有一定“門檻”的。

順勢而為易,逆勢而為難,投資者在價格上漲時往往選擇追漲,而下跌時往往選擇殺跌,這是要盡力避免的。在公募REITs二級市場的交易價格大漲后,我們不僅要看到公募REITs未來巨大的發展機遇,更要看到其短期價格偏離價值所蘊藏的風險。我們要避免追漲殺跌,在審慎的基礎上,從長期資產配置的角度,考慮自身資金期限,風險收益要求等因素,理性的對公募REITs進行投資。

編輯:李慧敏
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